Тема устройства отдельного входа достойна чтобы на ней остановиться подробнее, так как вопрос серьезный и насущный. На нашей практике два варианта развития событий, когда Заказчики в Санкт-Петербурге обращаются с подобным вопросом
- При рассмотрении возможности перевода жилого помещения в нежилой фонд, с последующим использованием в коммерческих целях (согласно законодательства, требуется наличие отдельного входа).
- При разделении большого коммерческого помещения на ряд более мелких (легче продать три по пять, чем одно за десять).
Мы думаем каждый задастся вопросом о мере ответственности перед городскими контролирующими органами и размерах штрафов предусмотренных за самовольное устройство входа. Контролирующим органами являются районные администрации, ГАТИ и КГИОП – если здание является объектом культурного наследия. Штрафы предусмотрены статьей 18.1 Закона Санкт-Петербурга 273-70 от 31.05.2010 года и составляют для юридических лиц от 20 до 100 тысяч рублей с обязательством приведения фасада в изначальный вид. Штрафы КГИОП регулируются федеральным законодательством и на порядок выше городских (до 1 миллиона рублей). Более подробно о штрафах в таблице штрафов
Вопрос возможности проектирования и согласования отдельного входа является определяющим при принятии решения об инвестиционной привлекательности помещения. Советую особо внимательно подойти к нему заблаговременно.
Учитывая особенности архитектуры центральной части Санкт-Петербурга, принятие решения о возможности устройства входа, зачастую носит субъективный характер и зависит от мнения конкретного специалиста профильного комитета. В связи с принятием Постановления 961 от 09.11.2016 года КГА Санкт-Петербурга перешел на электронную форму документооборота. То есть вы сдаете и получаете документы в электронном виде, на электронном носителе. Рассылка документов по другим Комитетам и заинтересованным структурам также происходит в электронном виде по межведомственной связи. Процесс принятия решения ускоряется, но становится сложнее его контролировать. Требования к оформлению заявлений и проектов на устройство отдельного входа вы можете найти в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга №961 от 09.11.2016 года Приложение 3, пункт 2 и т.д.
На что в первую очередь стоит обратить внимание, чтобы понять принципиальную возможность устройства отдельного входа:
- является ли здание объектом культурного наследия (т.е. статус здания в КГИОП Санкт-Петербурга) требования со стороны КГИОП СПб гораздо строже, а штрафы на порядок выше. Про согласование отдельного входа в КГИОП Санкт-Петербурга можно посмотреть в этой статье
- форма управления жилым зданием (ЖКС, ТСЖ, собрание жльцов) – имеет смысл пообщаться с представителем управляющей компании. Примите во внимание, что для дальнейшего согласования в МВК района предстоит получить согласие 100% собственников помещений для согласования отдельного входа, так как вы затрагиваете фасад – который является общедолевым имуществом.
позволяет ли ширина тротуара спроектировать входную группу не затрудняя движение потока пешеходов (согласно установленным нормам ширина тротуара должна оставаться не менее 1.5 метров). Что часто становится проблемой для центральной части Санкт-Петербурга. В настоящее время столкнулись с серьезной проблемой при согласовании отдельных вновь устраиваемых входов. Как правило вход планируется с лицевого фасада и лестница или площадка попадает в зону УДС (улично-дорожной сети) которая находится в ведении КРТИ в результате, получаем отказ от КГА уже на стадии получения задания на проектирование и далее порядок согласования в КРТИ ни где не прописан. Соответственно на сегодня нет решения, поэтому если есть возможность спроектировать входную группу со ступенями в толще стены – лучше пойти этим путем, либо ждать принятие городского закона, регламентирующего порядок согласования элементов благоустройства (лестницы, площадки) затрагивающих зону УДС.- В процессе проектирования нам предстоит выйти на уровень пола. Зачастую это значительная высота до 1.5 метров, когда здание построено на высоком цоколе. Возможности здесь следующие:
- обойтись ступеньками примыкающими к фасаду снаружи, но нельзя забывать, что допустимая высота одной ступеньки от 150 до 200 мм, необходимо также заложить в проект входную площадку, которая по нормам 1500 мм, чтобы не затрудняла наружное открывание входной двери. Вот и получается, чтобы выйти на высоту 800 мм (3 ступеньки и площадка) – нам надо либо проектировать отдельный боковой вход, что не всегда допустио, либо уходить вперед от стены на 2400 мм, а учитывая сказанное в пункте 3 – фактически не реально.
- второй вариант, устроить ступеньки внутри толщи стены, если позволяет толщина стены. Т.е. площадка снаружи и 1-2 ступеньки сразу за дверью, что также не всегда комфортно. С другой стороны позволит не занижать уровень пола.
- если и этот вариант не ваш случай, тогда остается только делать заниженный тамбур и ступеньки внутри помещения. Зачастую это требует вмешательства в конструктивные, несущие элементы здания, что влечет дополнительные, значительные затраты как на проектирование, так и на работы по устройству отдельного входа, ну и что самое главное – уменьшает полезную площадь помещения.
если мы говорим о подвальном помещении, которое потребует устройства приямка, то пристальное внимание стоит уделить подземным коммуникациям. Необходимо будет получать разрешение КИО Санкт-Петербурга на использование кусочка земли, так как наверняка окажется что земля под вашим зданием оформлена строго по обрезу и вы залезаете на городскую территорию. Учесть ширину тротуара не менее 1500 мм. Продумать устройство козырька, бордюра и ограждения приямка с учетом входных групп первого этажа и фасадных решений здания. Предусмотреть систему водостока. Более подробную информацию можно почерпнуть из Постановлений правительства Петербурга № 961 от 09.11.2016 года и 40 от 31.01.2017 года.- если у Вас цокольный или первый этаж – задайте вопрос: чей подвал? Не возникнет ли конфликта интересов с собственником подвального помещения при организации и согласовании входа,
- согласовать дверной проем, расположенный выше первого этажа возможно только на дворовых фасадах, при условии, что здание не является культурно-историческим объектом
- еще один тонкий момент: запрещено устройство крылец высотой более трех ступенек на лицевых фасадах объектов культурного наследия и зон охраны объектов культурного наследия.
- Нельзя забывать, что особое внимание, при рассмотрении организации отдельного входа уделяется тому, как вы предусмотрели в проекте возможность доступа маломобильных групп населения.
- При проектировании оформления входа надо помнить, что запрещена фрагментарная окраска и облицовка фасада вокруг входа и входной группы, отличающаяся от цвета и отделки фасада.
- Поверхность ступеней должна быть шероховатой, предотвращающей скольжение.
- Также продумать систему освещения
Здесь приведена ссылка на Постановление 1135 – которое было основным документом, которым руководствовались специалисты КГА Санкт-Петербурга при принятии решений о согласовании устройства отдельного входа на протяжении 10 лет, оно по прежнему актуально и многие ключевые пункты перекочевали в новое постановление №40 от 31.01.2017 года, но в урезанной форме. Так что очень рекомендую ознакомится.
На все вопросы будем рады ответить, позвоните нам по телефону (812)374 7703 либо напишите на почту << ОПТИМАЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ >>. Телефонный номер прямой, звоните и задаете вопрос.