Во-первых, попробуем конкретизировать понятие Перепланировки:
- объединение малогабаритных квартир
- соответственно, разделение многокомнатных, что актуально для исторической части города
- разборка, перенос, устройство перегородок
- устройство и закладка дверных, оконных проемов
- увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений
- устройство или ликвидация кухонь, санузлов
- изменение планировки тамбура
Второй вопрос, который напрашивается первым. Зачем мне это надо? «сидим, никого не трогаем, примус починяем». Не совсем так.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА помещения – естественное желание человека организовать свое личное пространство в соответствии со своими вкусом и возможностями, жизненными установками и приоритетами. Иногда это потребности творческой самореализации, иногда коммерческий интерес или утилитарная функциональность. Но в любом случае опрометчиво не принимать в расчет, что мы встроены в городскую среду.
Трансформируя свое жизненное пространство, мы неизбежно вступаем во взаимоотношения с законами, по которым существует город, с интересами окружающих нас людей.
Город это саморегулируемый организм, мы его часть. Любые наши действия имеют последствия. Этот философский постулат имеет продолжение в юрисдикции и об этом также не стоит забывать. Прав Ле Корбюзье назвав город машиной для проживания. Но также как опрометчиво было бы размещать бензобак рядом с двигателем, также опрометчиво было бы размещать ванну над спальней соседей или превращать многокомнатную квартиру в монообъем.
Мы частенько встречаем в городских новостных лентах статьи: «в результате незаконной перепланировки … обрушилось, пошло трещинами, нанесен ущерб» и т.д. Но это надо ооочень постараться, чтобы прогреметь на весь город. Рассмотрим несколько вариантов:
- Возьмем банальную историю – вы затопили соседей ниже этажом. Как легче всего вас заставить отремонтировать всю квартиру и прикрутить еще компенсацию? – уличить в незаконной перепланировке.
2. Или у вас новый коммерческий проект, срочно нужен заем – самый верный и экономичный вариант под залог существующей недвижимости. Но…при оформлении документов выясняется, что тех паспорт на помещение не соответствует существующей планировке. Подписание кредитного договора откладывается, выгодная сделка уходит, вы кусаете локти.
3. Вы решил расстаться с вашим недвижимым имуществом – так сказать обналичить его, либо продумали трехходовку в результате которой «шорты обратно превращаются в брюки». И ваша унылая квартирка в деградивном квартале превращается в хоромы с видом на Неву. И тут эта «банановая корка» – неузаконенная перепланировка, которая рушит все ваши планы – в результате алкоголь, нервы, снова алкоголь, доктор.
4. А сколько трагикомичных ситуаций можно смоделировать, когда к вам пожаловали: соседи «в три часа ночи стук в дверь, с испугу я даже выронил перфоратор» с мигренью, бабушками и маленькими детьми, газо-электро-водопроводчики, бдительный, неравнодушный домоуправ в окружении секретаря и бухгалтера: «мы к вам профессор, и вот по какому делу». Ужассс…
А если кто-то из вышеозначенных окажется юристом или у него ближайший родственник юрист – вы же для него находка, золотое дно. А если друг оказался вдруг… и т.д. и т.д. Жизнь увлекательная, непредсказуемая штука. Жизнь трагедия для тех кто живет эмоциями, и комедия для тех кто живет разумом. Отвлеклись… О разуме…
Так как мы люди мыслящие, предусмотрительные и осторожные, жаждущие понимания сути процесса, иначе бы у нас не было того, что можно перепланировать, хотим разобраться сами: какие документы, действия потребуются, чтобы квалифицированно контролировать процедуру согласования перепланировки, не заплатить лишнего и получить юридически безупречный результат.
1. На первом этапе – ознакомления и сбора информации, от вас потребуется:
– свидетельство о регистрации права собственности, а лучше выписка из ЕГРН, чтобы получить общие сведения об объекте недвижимости, обременениях
– технический паспорт на квартиру, если имеется, либо как минимум кадастровый план помещения, важная информация, которая в значительной степени повлияет на процесс согласования перепланировки содержится в штампе, который стоит на ПИБовском плане: “самовольная перепланировка, границы объекта изменены/не изменены”
– укажите на произвольном плане помещения что ушло, что прибавилось, что подвинулось – перегородки, стены, проемы, сантехническое оборудование и т.д. Особое внимание уделить конструктивным изменениям – устройство ниш и проемов, будь то дверные или оконные.
2. Далее нам понадобится сделать обмерный план помещения (одно дело то что на бумаге, другое дело то, что в реальности).
Будем ли мы заниматься согласованием перепланировки, либо вы обратитесь к нашим коллегам, первое – с чего начинается весь процесс – фиксация существующих параметров помещения. Стоимость выхода инженера-проектировщика на объект и изготовление плана помещения будет стоить 10.000-20.000 рублей (зависит от площади помещения в котором была выполнена перепланировка). Эти деньги не будут бесполезно потраченными в любом случае. Результат работы останется у вас. Мы сравним и проанализируем кадастровый план и обмерный план. Вы будете знать подробно все характеристики помещения, будете квалифицированно общаться в дальнейшем, объясняя что нужно согласовать – а не просто “перепланировку”. Зачастую заказчик искренне удивляется, получая результаты обмеров квартиры/помещения.
3. Далее нам предстоит (именно Нам с Вами – мы заставим вас мыслить конструктивно, мы сделаем вас частью команды, мы поделимся с вами информацией,наработками и опытом) пройти следующий этап:
Я думаю вы и сами не откажетесь от того, чтобы в процессе подготовительного этапа согласования перепланировки вам объяснили что и как будет согласовываться, где могут возникнуть проблемы, чем они грозят, как избежать, выбрать оптимальный вариант – все-таки недвижимость ваша. На этом этапе мы выйдем на подробную смету проведения работ, согласуем детали, подпишем договор.
4. Дальше начинается непосредственно работа по согласованию перепланировки – каждый случай индивидуален, множество нюансов, деталей. Мы контролируем и отслеживаем документы на каждом этапе. Постоянно находимся в контакте с заказчиком, информируем его о ходе процесса согласования перепланировки. Можно выделить следующие этапы процедуры:
- проектирование (объем проекта зависит от назначения помещения, площади объекта, затронуты ли конструктивные элементы здания и т.д.)
- параллельно собираем ИРД (исходно-разрешительную документацию, что-то надо получить в ПИБе, что-то в КГИОП и т.д.)
- согласование перепланировки (если это КГИОП), дополнительного фасадного оборудования (наружные блоки кондиционеров, воздуховоды, вентотверстия, роллеты и т.д.) архитектурных элементов (козырек, маркизы), конструктивных изменений в наружных стенах в необходимом объеме в городских Комитетах.
- Разработка и проведение экспертизы раздела проекта КР (конструктивные решения) в случае, если затронуты капитальные стены.
- получение заключения ОГПН – (пожарники) по необходимости
- согласование Роспотребнадзора (СЭС) в случае необходимости
- Сбор информации и документов от сетевых организаций (газ, электричество, водоснабжение, канализация) тех.условия, договора на подключение
- Подготовка всего пакета документов и прохождение МВК, получение заключения МВК (межведомственной комиссии)на соответствие проекта перепланировки нормам и требованиям
- выполнение СМР (строительно-монтажных работ), подготовка строительной документации
- согласование выполненной перепланировки с ОГПН (по необходимости)
- подписание акта приемки МВК сделанной перепланировки, соответствие ее проектным решениям.
- потом делаем техплан, получаем новый кадастровый паспорт помещения
- В ФРС вносим изменения и получаем выписку из ЕГРН с новыми параметрами помещения после перепланировки.
4. Ну и напоследок, давайте посмотрим какой гешефт мы можем заиметь со всей этой суеты.
– увеличить площадь помещения
– сделать юридически чистым помещение с перепланировкой для совершения с ним юридически значимых действий
– подготовить помещение для перевода в нежилой фонд
– выполнить требования контролирующих органов
Если вам по душе наш подход – все в открытую, никаких секретов, порядочность и ответственность, каждый этап, каждый пункт затрат обоснован и обсуждается, постоянный информационный контакт с Заказчиком на всем протяжении процедуры согласования перепланировки. Что ж, предлагаю рискнуть и поработать вместе.