СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ПОМЕЩЕНИЯ

Вас интересует как согласовать перепланировку, тогда переходите сразу <<сюда>>.

Про перевод в нежилой фонд, совмещенный с перепланировкой, прыгаем сразу <<сюда>>.

Для тех кто располагает временем краткая предыстория.

Эпиграфом к этой статье, я хотел бы взять цитату Уинстона Черчиля: «First we shape our buildings; thereafter they shape us» (Сначала мы придаем форму зданиям, потом они формируют нас).
Вспомним крылатую фразу «Предупрежден, значит вооружен» и перейдем к сути.  Что же считать Перепланировкой? Статья 25 Жилищного Кодекса трактует Перепланировку жилого помещения как изменение его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт помещения. Обтекаемо, размыто, не очевидно.

Попробуем конкретизировать понятие Перепланировки:

  • объединение малогабаритных квартир
  • соответственно, разделение многокомнатных, что актуально для исторической части города
  • разборка, перенос, устройство перегородок
  • устройство и закладка дверных, оконных проемов
  • увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений
  • устройство или ликвидация кухонь, санузлов
  • изменение планировки тамбура.

Второй вопрос, который напрашивается первым. Зачем мне это надо? «сидим, никого не трогаем, примус починяем». Не совсем так.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА помещения — естественное желание человека организовать свое личное пространство в соответствии со своими вкусом и возможностями, жизненными установками и приоритетами. Иногда это потребности творческой самореализации, иногда коммерческий интерес или утилитарная функциональность. Но в любом случае опрометчиво не принимать в расчет, что мы встроены в городскую среду.  Трансформируя свое жизненное пространство, мы неизбежно вступаем во взаимоотношения с законами, по которым существует город, с интересами окружающих нас людей.

Город это саморегулируемый организм, мы его часть. Любые наши действия имеют последствия. Этот философский постулат имеет продолжение в юрисдикции и об этом также не стоит забывать. Прав Ле Корбюзье назвав город машиной для проживания. Но также как опрометчиво было бы размещать бензобак рядом с двигателем, также опрометчиво было бы размещать ванну над спальней соседей или превращать многокомнатную квартиру в монообъем.

Мы частенько встречаем в городских новостных лентах статьи: «в результате незаконной перепланировки … обрушилось, пошло трещинами, нанесен ущерб» и т.д. Но это надо ооочень постараться, чтобы прогреметь на весь город. Возьмем банальную историю – вы затопили соседей ниже этажом. Как легче всего вас заставить отремонтировать всю квартиру и прикрутить еще компенсацию? – уличить в незаконной перепланировке.

Или у вас новый коммерческий проект, срочно нужен заем – самый верный и экономичный вариант под залог существующей недвижимости. Но…при оформлении документов выясняется, что тех паспорт на помещение не соответствует существующей планировке. Подписание кредитного договора откладывается, выгодная сделка уходит, вы кусаете локти.

Вы решил расстаться с вашим недвижимым имуществом – так сказать обналичить его, либо продумали трех-ходовку в результате которой «шорты обратно превращаются в брюки». И ваша унылая квартирка в деградивном квартале превращается в хоромы с видом на Неву. И тут эта «банановая корка» — неузаконенная перепланировка, которая рушит все ваши планы – в результате алкоголь, нервы, снова алкоголь, доктор.

А сколько трагикомичных ситуаций можно смоделировать, когда к вам пожаловали: соседи «в три часа ночи стук в дверь, с испугу я даже выронил перфоратор» с мигренью, бабушками и маленькими детьми, газо-электро-водопроводчики, бдительный, неравнодушный домоуправ в окружении секретаря и бухгалтера: «мы к вам профессор, и вот по какому делу». Ужассс…

А если кто-то из вышеозначенных окажется юристом или у него ближайший родственник юрист – вы же для него находка, золотое дно. А если друг оказался вдруг… и т.д. и т.д. Жизнь увлекательная, непредсказуемая штука. Жизнь трагедия для тех кто живет эмоциями, и комедия для тех кто живет разумом. Отвлекся… О разуме…

Так как мы люди мыслящие, предусмотрительные и осторожные, жаждущие понимания сути процесса, иначе бы у нас не было того, что можно перепланировать, хотим разобраться сами: какие документы, действия потребуются, чтобы квалифицированно контролировать процедуру согласования перепланировки, не заплатить лишнего и получить юридически безупречный результат.

1. На первом этапе — ознакомления, от вас потребуется:

— свидетельство о регистрации права собственности, либо выписка из ЕГРН, чтобы получить общие сведения об объекте недвижимости, обременениях

— технический паспорт на квартиру, если имеется, либо как минимум кадастровый план помещения, важная информация, которая в значительной степени повлияет на процесс согласования перепланировки содержится в штампе, который стоит на ПИБовском плане: «самовольная перепланировка, границы объекта изменены/не изменены»

— укажите на плане что ушло, что прибавилось — перегородки, стены, проемы, сантехническое оборудование и т.д.

2. Далее мы предложим вам сделать обмерный план помещения.

Будем ли мы заниматься согласованием перепланировки, либо вы обратитесь к нашим коллегам, первое — с чего начинается весь процесс — фиксация существующих параметров помещения. Стоимость выхода инженера-проектировщика на объект и изготовление плана помещения будет стоить 10.000-15.000 рублей (зависит от площади помещения в котором была выполнена перепланировка). Эти деньги не будут бесполезно потраченными в любом случае. Результат работы останется у вас. Мы сравним и проанализируем кадастровый план и обмерный план. Вы будете знать подробно все характеристики помещения, будете квалифицированно общаться в дальнейшем, объясняя что нужно согласовать — а не просто «перепланировку». Зачастую заказчик искренне удивляется, получая результаты обмеров квартиры.

3. Далее нам предстоит (именно Нам с Вами — мы заставим вас мыслить конструктивно, мы сделаем вас частью команды, мы поделимся с вами информацией и наработками) пройти следующий этап:

Я думаю вы и сами не откажетесь от того, чтобы в процессе подготовительного этапа согласования перепланировки вам объяснили что и как будет согласовываться, где могут возникнуть проблемы, чем они грозят, как избежать, выбрать оптимальный вариант — все-таки недвижимость ваша. На этом этапе мы выйдем на подробную смету проведения работ, согласуем детали, подпишем договор.

4. А дальше начинается непосредственно работа по согласованию перепланировки — каждый случай индивидуален, множество нюансов, деталей. Мы контролируем и отслеживаем документы на каждом этапе. Постоянно находимся в контакте с заказчиком, информируем его о ходе процесса согласования перепланировки. Можно выделить следующие этапы процедуры:

  • проектирование (объем проекта зависит от назначения помещения, площади объекта, затронуты ли конструктивные элементы здания и т.д.)
  • параллельно собираем ИРД (исходно-разрешительную документацию)
  • согласование перепланировки, дополнительного фасадного оборудования, дополнительных элементов, конструктивных изменений в необходимом объеме в городских Комитетах
  • согласование  в ОГПН — (пожарники) при необходимости
  • согласование Роспотребнадзор (СЭС) в случае необходимости
  • получение заключения МВК (межведомственной комиссии)на соответствие проекта перепланировки нормам и требованиям
  • выполнение СМР (строительно-монтажных работ), подготовка строительной документации
  • согласование выполненной перепланировки с ОГПН (по необходимости)
  • подписание акта приемки МВК сделанной перепланировки, соответствие ее проектным решениям.
  • потом делаем техплан, получаем новый кадастровый паспорт помещения
  • В ФРС вносим изменения и получаем выписку из ЕГРН с новыми параметрами помещения после перепланировки.

4. Ну и напоследок, давайте посмотрим какой гешефт мы можем заиметь со всей этой суеты.

— увеличить площадь помещения

— сделать юридически чистым помещение с перепланировкой для совершения с ним юридически значимых действий

— подготовить помещение для перевода в нежилой фонд

— выполнить требования контролирующих органов

Если вам по душе наш подход – все в открытую, никаких секретов, порядочность и ответственность, каждый этап, каждый пункт затрат обоснован и обсуждается, постоянный информационный контакт с Заказчиком на всем протяжении процедуры согласования перепланировки. Что ж, предлагаю рискнуть и поработать в связке. Звоните.

 

Перевод в нежилой фонд. Ну да, это к вам — успешные люди! Итак, те же самые вечные вопросы, что тревожат деловых людей во все времена:

  1. На какую прибыль я могу рассчитывать
  2. Какие риски я буду нести
  3. Каких вложений это потребует.
  4. Сколько времени займет коммерческий проект.

Наиболее привлекательными сделками на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, не связанными с капитальной реконструкцией и новым строительством, были и остаются сделки, включающие в себя процедуру перевода помещений из жилого в нежилой фонд.

Отвечая на выше поставленные вопросы:

1. Зайдите на любой интернет агрегатор предложений по недвижимости Петербурга, найдите жилое и нежилое помещение примерно в одном районе, поделите стоимость на квадратуру и сравните полученный результат. Вы, наверняка, уже это делали. Что ж, попробуйте ту же процедуру с арендными ставками. И это делали?… Тем лучше, тогда сразу переходим ко второму вопросу.

2. Для того, чтобы оценить риски при переводе помещения в нежилой фонд не жалейте времени и усилий, походите по сайтам наших коллег. Из-за малейшего просчета или упущения, вся схема может рассыпаться, а если это выясняется уже в процессе перевода жилого помещения в нежилое, то может обернуться значительной потерей финансовых средств.

Отрабатывайте сразу три ключевых момента связанных с процедурой перевода в нежилой фонд:

  • возможно ли согласовать отдельный вход (ссылка),

  • исторический статус здания (КГИОП СПб),

  • возможность получить согласие жильцов.

Без ложной скромности, на данном этапе  я бы посоветовал обратиться к нам за консультацией. Мы работаем с городскими ведомствами и комитетами напрямую, без посредников, общаемся с исполнителями и руководством, принимающим решения. У нас большой опыт, позволяющий нам работать на результат. Если мы говорим «Да-можно» значит это внятное, отчетливое «Да» за которое мы несем ответственность.

3. Стоимость перевода помещения в нежилой фонд зависит в первую очередь от района и статуса здания (является ли здание историческим или архитектурным памятником). Более детальная информация на странице «Стоимость, сроки». Но на конечную стоимость мы сможем выйти после проведения анализа потенциальной возможности перевода жилого помещения в нежилое.

4. И наконец четвертый пункт. Сроки. Сомневаюсь, что кто-то из коллег сможет в этом вопросе с нами тягаться. Оперативность и достоверность информации. Мы сами сопровождаем каждый документ по кабинетам от канцелярии и … снова до канцелярии. Нам не требуется второй дубль. Вы любите анализировать? Тогда эта информация для вас. Мы 10 лет работали без своего интернет ресурса, фактически без собственной клиентской базы, на субподрядах наших коллег.

Подводя итог, буду рад если данная статья побудит вас обратиться к нам. Надеюсь на плодотворное сотрудничество. Звоните.